2016-5-9
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溫州20年住宅用地使用權(quán)到期事件觸動了很多有房者的神經(jīng)，雖然對于70年權(quán)限的業(yè)主來說距離土地使用權(quán)撞限還有很多年，但是此事件拋出的兩大問題引發(fā)了公眾的熱切關(guān)注：70年權(quán)限為何會縮水；住宅用地使用權(quán)到期到底該怎么辦？然而，目前國家尚未出臺相關(guān)實(shí)施細(xì)則。有關(guān)人士與相關(guān)專家對此眾說紛紜，看看他們怎么說？
溫州事件觸動了很多有房者的神經(jīng)，雖然對于70年權(quán)限的業(yè)主來說距離土地使用權(quán)撞線還有很多年，但是此事件也拋出兩大問題引發(fā)公眾的熱議：一、70年權(quán)限為何會縮水；二、住宅用地使用權(quán)到期到底該怎么辦。
在不少公眾的印象中，購置房屋的“產(chǎn)權(quán)”多數(shù)都是70年，怎么會年限“縮水”呢？
參與物權(quán)法起草的一些人士表示，公眾首先要明確，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不同。房屋所有權(quán)即房產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，受憲法和物權(quán)法保護(hù)，沒有期限限制。而土地使用權(quán)是有期限的，目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。
我國的絕大部分住宅用地使用年限都是70年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：
--在政策范圍內(nèi)調(diào)整。溫州市國土局稱，上世紀(jì)90年代，在土地出讓政策開始執(zhí)行時，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。
地方國土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應(yīng)的土地出讓金，在一定程度上可降低房價，讓利給終端消費(fèi)者。
--方便管理和處置。重慶市國土局在解釋為何土地使用權(quán)期限是50年時稱，因?yàn)橹貞c市多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)以商業(yè)與住宅混合類型為主，一個項(xiàng)目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會出現(xiàn)一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時間不一致的情況，帶來處置困難。
--先試先行地區(qū)歷史遺留問題。深圳、青島等地由于在國務(wù)院發(fā)布土地使用權(quán)最高年限之前，已在國有土地使用權(quán)出讓上先試先行，出現(xiàn)了部分遺留問題。
廣東省房地產(chǎn)研究會會長黃遠(yuǎn)華認(rèn)為，除此之外，還有部分住宅用地因開發(fā)商囤地等原因?qū)е率褂媚晗蕖翱s水”。土地使用時間是從土地出讓之時開始計算，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年時間，但有的地方存在開發(fā)商捂地、層層轉(zhuǎn)手等情況，一拖就是好多年；還有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，分多期建設(shè)，持續(xù)開發(fā)十多年，導(dǎo)致消費(fèi)者購房時，土地使用年限“縮水”嚴(yán)重。
雖然對于大多數(shù)人來說，住宅的用地使用年限還有數(shù)十年，但人們普遍追問：房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期了該如何續(xù)期？
《物權(quán)法》起草者之一、中國人民大學(xué)常務(wù)副校長王利明對《第一財經(jīng)日報》記者表示，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。不過，所謂“自動續(xù)期”是否有償，目前在法律層面尚未明確。
1、沒有達(dá)到最高限70年土地使用權(quán)該如何續(xù)期？
有專家指出：約定20年以及沒有達(dá)到最高限70年的，首先應(yīng)當(dāng)自動續(xù)期至70年，同時補(bǔ)交約定年限與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價。
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示：“補(bǔ)差價”的做法沒太必要。因?yàn)闊o論怎么補(bǔ)，這幾十年土地出讓的差價都很大。土地出讓年限的利益落差是由地方政府當(dāng)年決策造成的，如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔(dān)成本，既不公平也很難實(shí)施。
2、70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期？
楊立新認(rèn)為，有兩個辦法可供選擇：一是免費(fèi)，讓利給業(yè)主；二是費(fèi)改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國家繳納稅金。
汪麗娜說，在我國，房屋是很多老百姓最大的財富。一些人拿出大部分的積蓄買房，房屋的增值不是因?yàn)榉课荼旧矶峭恋亍倪@個意義上來說，70年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理，可以象征性交一點(diǎn)。
汪麗娜、楊立新等認(rèn)為，在強(qiáng)調(diào)法治社會的今天，首先需要明確的是，要堅持有法必依，嚴(yán)格落實(shí)物權(quán)領(lǐng)域的立法成果，增強(qiáng)人民群眾對國家物權(quán)制度的信心；另一方面，針對物權(quán)法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實(shí)，通過充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺關(guān)于土地出讓續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，緩解公眾焦慮。
3、專家建議土地使用權(quán)續(xù)期收費(fèi)應(yīng)從低
盡管暫時無章可循，但有專家王利明指出：續(xù)期和出讓是有區(qū)別的，不能把續(xù)期收費(fèi)和土地出讓的收費(fèi)等同起來?！?
中國民法學(xué)研究會副秘書長、北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授孟強(qiáng)表示，在《物權(quán)法》剛剛發(fā)布時，社會就有這個疑慮：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期，如何續(xù)、是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又是什么，法律上沒有明確規(guī)定。但當(dāng)時面臨土地到期的情況還比較少，所以沒有做更深入的討論。
他分析稱，建設(shè)用地使用權(quán)，政府已經(jīng)通過出讓的方式讓渡給開發(fā)商，開發(fā)商又轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是說政府已經(jīng)設(shè)定過一次權(quán)利。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動續(xù)期，不是說70年到期權(quán)利就作廢，需要重新設(shè)定權(quán)利，而是到期后自動延期，這意味著權(quán)利依然有效，不能重新設(shè)定，只需要續(xù)期而已，因此續(xù)期收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不能按照重新設(shè)定權(quán)利的標(biāo)準(zhǔn)來收取，而且續(xù)期的收費(fèi)應(yīng)該比權(quán)利設(shè)定的收費(fèi)低很多才合理。
4、房地產(chǎn)稅或成最佳解決方案
溫州事件的積極意義在于，讓土地使用權(quán)的續(xù)期問題在成為各地普遍現(xiàn)象之前暴露出來，為充分討論“如何續(xù)期”留足時間。
有相關(guān)人士建議，從更長遠(yuǎn)的一段時期來看，在政策設(shè)計上，房地產(chǎn)稅仍算是解決這一問題的最好方法，以每年征收的房地產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房地產(chǎn)稅全面開征以后，對續(xù)期的土地使用權(quán)就可以不再補(bǔ)征出讓金。
實(shí)際上，作為樓市長期調(diào)控的頂層政策，房地產(chǎn)稅在設(shè)計上已經(jīng)包括了土地在長期使用上的稅費(fèi)內(nèi)容。
2015年財政部相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾指出，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，這一思路已基本確定。這意味著房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)，評估價值里就包括了地價。
雖然房地產(chǎn)稅在政策設(shè)計上能解決多種問題，近期來看卻仍然難以改變大格局。
大格局是什么?一個是整個土地稅收。土地出讓金作為地方政府的主要財政來源，如果并入房地產(chǎn)稅中分期支付，則難免會觸動地方利益。另一個是整體經(jīng)濟(jì)走勢。房地產(chǎn)作為今年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的"重要推手"，如今的政策口徑早已寬松，像房地產(chǎn)稅這類早已被“妖魔化”的調(diào)控性政策更是大忌。
此次溫州20年土地使用權(quán)的“撞限”引發(fā)全國的關(guān)切。不管是基層實(shí)務(wù)部門還是廣大業(yè)主，都呼吁有關(guān)部門對住宅用地使用權(quán)續(xù)期能盡快有頂層設(shè)計，以便廣大業(yè)主安心，吃上“定心丸”，基層有法可依、有章可循。當(dāng)大部分人都成為商品房業(yè)主，住宅用地使用權(quán)續(xù)期就成為民眾生活的公共議題。及時、妥善、平穩(wěn)解好這道“題”，緩解業(yè)主們的焦慮，銜接好相關(guān)制度、法律之間的縫隙，既是當(dāng)務(wù)之急，又需深思慎取。
